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北京“红五月”成定局 六月楼市能否继续上行?

来源:新京报 作者:李芳婕 时间:2015-05-29 14:42   点击:
摘要:进入5月以来,楼市持续活跃,无论是普通住宅,还是以别墅、公寓为代表的高端市场都表现得可圈可点。政策利好刺激之下,不再观望的购房人开始涌入售楼处,而开发商也加大了推盘力度,供需两旺的态势创造出不错的行情,提前将红五月锁定。但是在市场温度不断攀升之时,6月房企推盘却没有表现出十足的热情。...
原标题:“红五月”成定局 六月楼市能否继续上行?
  利好政策的叠加,刺激了购房者短期内加快入市步伐。这波回暖行情能否在6月持续,成为各界关注的焦点。新京报记者 李飞 摄
  进入5月以来,楼市持续活跃,无论是普通住宅,还是以别墅、公寓为代表的高端市场都表现得可圈可点。政策利好刺激之下,不再观望的购房人开始涌入售楼处,而开发商也加大了推盘力度,供需两旺的态势创造出不错的行情,提前将红五月锁定。但是在市场温度不断攀升之时,6月房企推盘却没有表现出十足的热情。未来的楼市能否长红,这波回暖行情还能持续吗?
  政策刺激下楼市强势回暖
  “楼市在明显好转,”采访过程中,这已成为多数业内人士的共识,而这样的温度感知来源于市场实实在在的表现。据记者不完全统计,新盘销售的持续火热,推动了4月下半月以来,北京楼市纯商品房的成交量连续10周都维持在1600套以上。
  根据市住建委统计数据显示,截至5月26日,北京市纯商品房成交套数为4796套(提出保障自住型商品房),以刚需及改善型商品房领衔,环比上月同期上涨了31%。业内人士认为,随着此前的“3•30”新政、降准及降息预期落地,利好政策的叠加,在近期刺激购房者短期内加快了入市步伐,带来楼市成交的全面回升。
  值得一提的是,在楼市整体回暖的情况下,改善型需求集中释放的态势尤为明显。“二套首付比例的调低降低客户入市门槛,降息又减少了客户的购房成本,”亦庄某项目负责人告诉记者,随着这波政策的利好,改善型客户进入新房市场的情况预计还将持续。
  同样,在政策利好驱动之下,多数开发商对后市的信心逐步复苏,寄望于政策红利,在5月也暗中加快了推盘的速度。“开发商在5月的推盘更像是在清理过剩的库存,因此主要还是平价跑量,以防错过窗口期。”某业内资深人士告诉记者,受制于房企自身的去化压力,开发商以较为平稳的价格推盘,从而进一步拉动了成交量的反弹,而买卖双方也在市场中共同营造出了红五月的氛围。
  部分开发商开始观望惜售?
  尽管楼市的供需两旺已锁定“红五月”,但在6月,房企的推盘积极性却明显不如5月。机构数据统计,6月有包括首开保利•熙悦诚郡、福海棠华苑、玺萌公馆等20个项目计划入市,这样的开盘量刷新了年内月度开盘的新低。
  “尽管这段时间,楼市成交套数比之前出现了明显的回升,但是价格并没有出现明显的变化,可以再等等。”一位不愿具名的项目负责人对于成本和利润的压力,表达出自己的想法。
  位于通州某项目的相关负责人也告诉记者,目前在售的项目仍以前期的尾房为主,近期售楼处的来电来访量有了明显增加,之前执行的折扣也开始收窄,接下来对于新推出的楼座将会进行调价。
  对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,市场好转的前提下,需求上升,未来库存高的开发商会积极推出新的货量,去化库存,同时调整库存结构;库存少的开发商会涨价惜售。
  还有业内人士表示,目前这个阶段,一些开发商或还想观望一下能否提价,所以暂时“按兵不动”,而新盘供应的缩水,或会对成交量有一定影响,市场走势还有待观察。
  市场扫描
  新房市场 多个项目热销
  截至5月24日,北京住宅市场已经有24个项目开盘进入市场,创造了月度开盘量的新高;而在本月开盘的项目均出现了不同程度的火爆,开盘售罄且加推的项目不在少数。例如北京城建•琨廷在开盘当日推出153套,现场即卖出130套,去化率达到85.0%;而同一天开盘的华润公元九里推出60套,在开盘后不久便销售56套,去化率也高达93.3%,当日随即加推20多套。
  对于楼市日益上升的温度,购房人的感受则更加迫切。何伟(化名)近期在各个项目打转时,加剧了要尽快出手的决心。尽管卖掉旧房子之后手中握着将近300万的积蓄,在选房的时候仍然捉襟见肘。“不是区域不合适,就是户型不满意,好不容易选中一个项目,价格又突破了承受力。”何伟告诉记者,看过的项目都在憋着劲涨价,如果再不出手,将来担心付出的成本更高。
  “其中多方面政策的刺激,激发了购房人入市的热情;另外,多数在售项目的销售价格到目前尚未出现明显上涨,对购房人而言也具有一定吸引力。”某业内人士认为这是5月份楼市升温的主要原因。
  事实上,不止是普通住宅市场成交火热,别墅市场也在5月表现出强劲的势头。进入5月第四周,北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交,累计成交88套;其中总价1000万元以上的别墅,更是创造了20套的纪录。郭毅认为,千万级别墅成交的冲高,是高端市场升温的力证,部分高端别墅项目的陆续加推,是导致千万级别墅冲上新高的重要原因。
  二手房市场 成交量价齐涨
  综合多家机构数据预测,5月北京二手房全月网签量将达到16000套以上,足以显示市场的热度。位于丰台区马家堡东路的链家门店业务员告诉记者,近期的工作强度明显加大了,带领客户看房的时间也越来越多,而且在辖区内的一些小区的房子,基本上是“出一套成交一套”,供不应求。
  “对卖方来说,营业税‘五改二’,对于二手房市场是一大利好,使得2-5年的房子成交周期更短,而且价格方面也有了上涨的空间。”该业务员表示,区域内业主的报价已经出现了缓慢上升的势头,其中有不少业主是为了卖掉旧房子去改善置业,目前议价空间比起年初已经明显缩小。
  事实上,这并不是单个区域的个案。据我爱我家的报告称,5月11日降息之后,市场连续两周累计成交增量10%左右。今年以来,北京二手房成交价整体处于一个缓慢上升的过程,近期二手房均价同比出现显著增长,目前已超过去年同期的水平。从各城区成交情况看,中心城区成交量大幅上升,而外城区和近郊区成交量与此前基本持平。
  业内人士指出,目前中心城区优质房源数量正在日渐减少,高价房逐渐成为库存房源主体,新挂牌业主的心理价位已经出现一定程度的上调。如果需求量继续增加,高价房逐渐进入成交,中心城区二手住宅成交均价还将进一步上涨。
     6月展望
  纯新盘占半城郊显分化
  据亚豪机构统计,6月预计有20个项目入市。记者了解到,入市项目郊区与城区房价分化明显,城区项目(五环内)仅有5个,郊区项目(五环外)有15个,其中顺义、密云共有7个项目。除了城郊分化外,6月新盘的“生面孔”较多,共有10个纯新盘和10个老项目后期平分秋色,由于产品、定价、蓄客不同,也出现了明显分化。
  纯新盘 部分项目有意提前开盘
  亚豪机构数据显示,6月共有10个纯新盘入市,顺义区独占4个,其中3个是商住项目,朝阳有2个,10个项目包括了住宅、商住、别墅,其中8个项目位于五环外,仅有大兴的首开保利•熙悦诚郡和朝阳的丽都十号,位于五环内的城区。
  记者了解到,随着楼市信贷政策放松,市场成交转暖,开发商的推盘热情也上升;比如预计在6月入市的新盘中,位于朝阳区的红廷别墅、位于房山的五矿•铭品、位于怀柔的万通•熙悦华府,都在4月就放出风声“预计入市”。
  “我们6月6日就要开盘了,最近市场回暖,客户明显多了,”位于房山良乡大学城附近的五矿•铭品项目销售人员对记者表示,项目为5-8层洋房,最小面积135平方米,报价25500元/平方米,但赠送了约20-30平方米面积,160平方米的户型报价为21000元/平方米。
  而一些地理位置较好的项目,还出现了因人气旺有意提前开盘。“蓄客比预期好,可能要提前到6月中旬开了,”位于南四环外、大兴区的熙悦诚郡项目销售人员表示,6月初实楼样板间就会开放。
  熙悦诚郡的售楼处和样板间5月9日才对外开放,并正式开始蓄客,当时项目相关负责人对记者表示,开盘可能要6月底或7月,报价在42000元/平方米,紧邻的精装修项目、4月开盘的中冶德贤公馆报价是45000元/平米。“熙悦诚郡最终开盘价或在4万元/平方米上下,”据熟悉该项目的业内人士介绍。
  亚豪机构研究总监郭毅表示,提前开盘的项目是少数,多数新盘、尤其是位于城区的单价高或总价高的项目,如别墅等,仍希望有较长的蓄客期,定价上也模糊不定。
  老项目后期 城区、郊区定价策略有别
  记者了解到,6月预计入市的10个老项目后期中,很多老项目已久久未有新房源入市,如位于朝阳区的胜古誉园上期入市时间为2012年底,位于丰台区的玺萌公馆上期入市也是2012年,位于密云县的溪水雅地•尚著上期入市则早在2011年。
  此外,随着楼市转暖,一批中高端的明星楼盘如位于海淀区的御园、位于朝阳区的北京奥林匹克花园、位于朝阳区望京的臻园等明星楼盘都预计6月加推,产品都是大户型,除了北京奥林匹克花园报价45000-50000元/平方米外,臻园、御园都未定价。
  “开盘间隔时间长,价格可比性小,项目在定价上就有更多优势,”亚豪机构副总经理高姗表示,而从市场接受度来看,这类老项目后期多位于成熟片区,地理位置较好,各种配套也较为完善,并且所在区域多已不是住宅的主力供应区,竞争压力相对较小,因此市场接受度较高,去化相对较为容易。
  不过在老项目后期扎堆入市的密云、平谷等郊区,开发商仍然维持了谨慎定价,采取了平价出货的策略。
  以华润开发的密云橡树湾为例,目前16000元/平方米的报价和上期持平,业内人士指出,目前北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区,供应量与存量双高的局面使得郊区项目不得不“低头”推盘,如密云县的溪水雅地•尚著也早在4月就放出风声“预计入市”,目前报价约15000元/平方米。
 
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